A garantia real nas operações de factoring

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Olá,

para este artigo convidamos o Dr. Lucas Laender para falar um pouco sobre o instituto da garantia real nas operações de fomento mercantil.

Autor convidado: Dr. Lucas Laender P. de Mendonça

A alienação fiduciária é considerada uma “supergarantia”, vez que permite ao credor se apoderar da propriedade do bem para garantir o pagamento de uma dívida, caso o tomador se torne inadimplente. O bem ofertado em alienação fiduciária não concorre com outros credores, sejam eles trabalhistas ou fiscais, visto que a propriedade é transmitida ao credor.

A alteração do §1º do artigo 22, da Lei n.º9.514/97, permite que a alienação fiduciária possa ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam o SFI.

Vale dizer: as empresas de fomento mercantil podem realizar operações garantidas através da alienação fiduciária de bens imóveis, desde que os requisitos legais e formas sejam observados (ex.: contrato escrito; instrumento público ou particular com efeitos de escritura pública, etc.).

A jurisprudência pátria tem decidido favoravelmente às empresas de fomento mercantil quanto a validade da garantia de alienação fiduciária.

Além de ser uma garantia de maior segurança, eis que não concorre com outros credores, a alienação fiduciária é de fácil aplicação, vez que pode ser feita pela via extrajudicial, evitando os custos e a morosidade do poder judiciário.

A execução se dá junto ao Cartório de Registro de Imóveis em que o bem é registrado. O devedor é intimado para pagar as parcelas vencidas em 15 dias. Transcorrido o prazo sem o pagamento, ocorrerá, mediante requerimento, a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário.

A lei impõe que em até 30 dias contados da data da consolidação, seja o bem levado a leilão por valor igual ou superior ao valor estipulado contratualmente. Não havendo lance, deverá ser realizado um segundo leilão nos 15 dias seguintes, devendo o valor ser igual ou superior ao valor da dívida.

Se qualquer dos leilões resultar positivo e o valor for superior ao débito, o Credor deverá restituir a quantidade que exceder o débito ao devedor, nos cinco dias seguintes à venda do imóvel.

Caso o leilão seja negativo, a consolidação da propriedade em nome do credor torna-se definitiva, podendo dispor do bem da forma que lhe convir.

Diante de todo aparato legal que aborda o tema e pelas razões acima expostas, as empresas de factoring devem, sempre que possível, proteger as operações através da alienação fiduciária, sendo ela uma garantia segura e efetiva, devendo, contudo, ser observado todos os requisitos legais (art. 24, da Lei n.º 9514/97) para sua constituição.

Lucas Laender P. de Mendonça é advogado formado pela Milton Campos, pós-graduado em direito empresarial pela FGV, sócio do escritório Laender & Vianna Sociedade de Advogados. E-mail [email protected]

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